Trwająca 4 lata walka obywateli z władzą zakończyła się definitywnym i bezapelacyjnym zwycięstwem obywateli. Przypadek ulicy Bursztynowej jest bardzo ważnym przykładem komunikacji społecznej w Gdyni, dlatego poświęcamy mu szczególnie dużo uwagi. Sprawa jest długa i staramy się ją przedstawić możliwie jak najdokładniej i zrozumialej. Zapraszamy do wnikliwej lektury i ważnej dyskusji.
Autorem „Wprowadzenia” i „Kalendarium” jest Bogdan Krzyżankowski.
Wprowadzenie
Nieruchomość o adresie Bursztynowa 2a znajduje się w obszarze Gdyni, dla którego brak jest planów zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu jest możliwe jedynie w oparciu o art. 61 ust 1 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Artykuł ten (w punkcie 1) pozwala wydać warunki zabudowy jeżeli : „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu”. Na Bursztynowej, jedyna istniejąca funkcja, to funkcja mieszkalna, a jedyna forma architektoniczna to domy jednorodzinne.
Drugi istotny dla sprawy przepis, to Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 23. 08. 2003r : „w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mówi art 61 ust 1 (wyżej cytowany) analizowany obszar powinien być nie mniejszy niż trzy szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenia warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m (minimalny analizowany obszar w opisywanym przypadku powinien mieć promień około 60 m).” Przepis ten wyznacza jedynie dolną granicę analizowanego terenu, nie wyznacza górnej. Aby sprawy nie doprowadzić ad absurdum należy oba przepisy stosować łącznie.
Działka ul. Bursztynowa 2a. Foto: Piotr Wyszomirski
Kalendarium
26.01.2005
Na wniosek Gminy Miasta Gdynia wydano decyzję o warunkach zabudowy działki zlokalizowanej przy ul Bursztynowej 2a dla : budowa domu jednorodzinnego dwukondygnacyjnego z garażem. Tak opisaną działkę zarekomendowano radnym by wyrazili zgodę na sprzedaż i uzyskano jednomyślną aprobatę.
29.07.2005
Działka zostaje zbyta za kwotę około 350 000 zł.
10.10.2005
Zostaje złożony wniosek o zmianę warunków zabudowy na inwestycję obejmującą budowę stacji paliw płynnych wraz z infrastrukturą techniczną. W trakcie postępowania poprzedzającego wydanie decyzji wpływa protest sąsiadów będących stroną w sprawie oraz liczne protesty (około 200 podpisów ) okolicznych mieszkańców. Wtedy po raz pierwszy spotykam się ze sprawą ul. Bursztynowej. Naiwnie uspakajam : tym miejscu stacja benzynowa powstać nie ma prawa!
07.03.2006
W księdze wieczystej pojawia się obciążenie hipoteki w/w działki kwotą 500 000 zł na rzecz Neste Polska Sp z o.o (umowa przedwstępnej sprzedaży ).
06.09.2006
Urząd Miasta Gdyni odmawia ustalenia warunków zabudowy powyższej działki dla stacji paliw. Sygnujący odmowę naczelnik Wydziału Architektoniczno-Budowlanego stwierdza, że tego typu inwestycja nie spełnia warunków zawartych w pkt 1 ust 1 art 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Potencjalni inwestorzy odwołują się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wykorzystując ( zgodnie z prawdą ), że analizowany obszar był za mały, podali (tu już niezgodnie z prawdą ), że w odległości kilkudziesięciu metrów od przedmiotowej działki znajduje się placówka handlowa, poczta ośrodek zdrowia szkoła.
06.12.2006
SKO przyjmując za dobrą monetę treści zawarte w odwołaniu, uchyla zaskarżoną decyzję i przekazuje sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Po raz kolejny, naiwnie uspakajam mieszkańców : SKO nie podważyło istoty decyzji, a jedynie znalazło uchybienia formalne, urzędnicy prawidłowo wyznaczą analizowany teren, zweryfikują nieprawdziwe twierdzenie o istniejących tam usługach i wydadzą decyzję jak poprzednio, bo stacja paliw w tym miejscu powstać nie ma prawa.
Jestem przekonany, że naczelnik Wydziału Architektoniczno-Budowlanego umiałby obronić swoją decyzję, jednak Urząd aż dziewięć miesięcy nie rozpatruje powyższej sprawy i dopiero osobiście Wiceprezydent Michał Guć w czasie, gdy Naczelnik Przybyszewski jest na urlopie, wydaje nową decyzję.
01.08.2007
Urząd Miasta Gdyni wydaje decyzję o warunkach zabudowy dla działki przy ul. Bursztynowej 2a dla automatycznej stacji paliw płynnych wraz z infrastrukturą techniczną. Sygnujący ten dokument Prezydent Guć rozszerzył analizowany obszar ponad 140 m ( minimalny wymagany w tym wypadku obszar powinien wynieść 60 m ) w tej odległości przy zupełnie innej ulicy, w odmiennym obszarze architektonicznym ( wielka płyta ) znalazł przychodnię zdrowia i mimo, że są to usługi uzupełniające podstawową istniejącą funkcję mieszkalną (więc odmiennego rodzaju) uznał, że jest to wystarczające , by na zasadzie ciągłości funkcji wydać decyzję jak wyżej. Abstrahując do błędnej interpretacji przepisów prawa, która urzędnikowi tak wysokiego szczebla nie powinna się zdarzyć zastanawia, dlaczego nie przyjęto do analizy minimalnego, wymaganego prawem obszaru. Pozwoliłoby to uniknąć trudności interpretacyjnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a jednocześnie wychodziłoby naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców Gdyni.
Niestety tym razem właściciel sąsiedniej działki (jedyny mający status strony w sprawie) nie oprotestował decyzji. Sprzeciw pozostałych nie skutkował prawnie, a jedynym jego pokłosiem było zwołanie na mój wniosek dwóch posiedzeń Komisji Mieszkaniowej, poświęconych wyłącznie tej sprawie, na kolejnym trzecim Naczelnik Wydziału Ruchu bezskutecznie próbował przekonać radnych do rozwiązań komunikacyjnych w obrębie oddalonego o 40m newralgicznego skrzyżowania, jednak wszyscy i tak byli przekonani o fatalnych skutkach tej inwestycji na warunki ruchu drogowego. Był również protest Rady Dzielnicy, kilka moich interpelacji , dość liczne artykuły prasowe, audycja w Radiu Gdańsk – wszystko bez echa.
19.09.2007
Mieszkańcy wystosowują pismo do Prokuratury z prośbą o zbadanie, czy decyzja pozwalająca zabudować działkę przy ul. Bursztynowej 2a stacją paliw jest zgodna z prawem . Mieszkańcy ul. Bursztynowej nie byli stroną w postępowaniu, dlatego też swoich praw w sądzie mogli dochodzić jedynie za pośrednictwem Prokuratury.
17.10.2007
Mieszkańcy zwracają się bezpośrednio do Prezydenta Miasta Gdyni Wojciecha Szczurka, aby w trybie nadzoru prezydenckiego uchylił decyzję Wiceprezydenta Michała Gucia dotyczącą warunków zabudowy w/w działki stacją paliw-bez echa
09.11.2007
Prokurator Prokuratury Okręgowej w Gdańsku zaskarża decyzję Urzędu Miasta Gdyni zarzucając naruszenie art 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wnosi o uchylenie i wstrzymanie zaskarżonej decyzji kierując sprawę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Składam w tej sprawie kolejne interpelacje, pojawiają się kolejne artykuły w prasie. Władze Miasta nie reagują.
16.11.2007
Wiceprezydent Michał Guć odpowiada mieszkańcom ul. Bursztynowej, w piśmie tym podtrzymuje wydaną przez siebie decyzję ustalającą warunki zabudowy dla stacji paliw, oraz nadmienia, że: „wydana decyzja stała się ostateczną, bowiem strony postępowania (właściciele nieruchomości przy ul. Bursztynowej 2, położonej w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej decyzją) nie skorzystali z przysługującego im prawa o wniesienie odwołania.
17.12.2007
W odpowiedzi na pismo mieszkańców ul. Bursztynowej informujące o nieprawidłowościach związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz licznych protestach, władze firmy Neste Polska oznajmiły o zamknięciu projektu budowy w tym miejscu stacji paliw, oraz rozwiązaniu przedwstępnej umowy zakupu w/w nieruchomości. Niestety bardzo szybko pojawił się nowy inwestor firma Windpower Sp. zoo chcący budować stację benzynową.
04.02.2008
Wydział Ochrony Środowiska zawiadamia o wpłynięciu wniosku (od nowego inwestora firmy Windpower) w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, polegającego na budowie stacji paliw płynnych zlokalizowanej w Gdyni przy ulicy Bursztynowej 2a. pomimo, iż nowy inwestor wspomagany przez znaną sopocką kancelarię prawną wie, że decyzja o budowie stacji paliw została zaskarżona przez Okręgową Prokuraturę w Gdańsku do WSA a wyrok jeszcze nie zapadł.
Protest składają dwie organizacje ekologiczne ( obszar ten leży w otulinie Parku Krajobrazowego) oraz mieszkańcy, tym razem zebrano około 500 podpisów.
02.07.2008
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchyla zaskarżoną przez Prokuraturę decyzję Prezydenta Gdyni i określa, że decyzja ta nie może być wykonana. W uzasadnieniu wykazuje naruszenie prawa i liczne uchybienia natury formalnej (zobacz : wyrok WSA w Gdańsku z 2.07.2008 ).
02.07.2008
Potencjalny inwestor Sp. z oo Windpower składa do NSA skargę kasacyjną od powyższego wyroku WSA w Gdańsku.
27.10.2009
Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę Kasacyjną Sp Windpower od wyroku WSA w Gdańsku uchylającego decyzję Prezydenta Miasta Gdyni w sprawie określającą warunki zabudowy działki położonej przy ul. Bursztynowej 2a automatyczną stacją paliw płynnych. Orzeczenie jest prawomocne.
Jerzy Gatz. Foto: Piotr Wyszomirski
Komentarze po wyroku NSA z 27 października 2009
Inwestor
Jedynym komentarzem, jakiego możemy w tym temacie udzielić jest to, iż po otrzymaniu wyroku NSA uznaliśmy, iż przeznaczymy nieruchomość pod budowę innego obiektu – najprawdopodobniej z przeznaczeniem pod nowoczesny ośrodek zdrowia.
Agnieszka Kobylińska
Prokurent/Asystentka Prezesa Windpower Sp. z o.o.
Urząd Miasta Gdyni
Ani Prezydent Michał Guć, ani pani Rzecznik Joanna Grajter, ani Naczelnik Wydziału Architektoniczno – Budowlanego nie udzielili nam jak do tej pory odpowiedzi, ani nie chcieli skomentować wyroku Sądu. Jak tylko dostaniemy cokolwiek to dołączymy. Prośbę o komentarz wysłaliśmy kilka dni przed artykułem w „Dzienniku Bałtyckim”, który linkujemy jako „tymczasową” wypowiedź pana Prezydenta Gucia. Zadaliśmy jemu i pani Rzecznik pytanie:
Dlaczego Pan Prezydent Michał Guć osobiście podjął decyzję sprzeczną z wcześniejszą decyzją Naczelnika Przybyszewskiego ?
poniżej info przybliżające:
06.09.2006
Urząd Miasta Gdyni odmawia ustalenia warunków zabudowy powyższej działki dla stacji paliw. Sygnujący odmowę naczelnik Wydziału Architektoniczno-Budowlanego stwierdza, że tego typu inwestycja nie spełnia warunków zawartych w pkt 1 ust 1 art 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. (...)
Wiceprezydent Michał Guć w czasie, gdy Naczelnik Przybyszewski jest na urlopie, wydaje nową decyzję.
01.08.2007
Urząd Miasta Gdyni wydaje decyzję o warunkach zabudowy dla działki przy ul. Bursztynowej 2a dla automatycznej stacji paliw płynnych wraz z infrastrukturą techniczną.
Odpowiedź przesłana przez panią Joannę Grajter, Rzecznika Prasowego UMG:
Negatywna decyzja wydana przez Prezydenta Miasta Gdyni w dniu 6 września 2006 została decyzją z dnia 6 grudnia 2006 uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku. Powodem uchylenia było przyjęcie zbyt małego obszaru analizy otoczenia działki przy ul. Bursztynowej.
Rozpatrując na polecenie Kolegium ponownie tę sprawę przyjęto zgodnie ze wskazaniem SKO poszerzony obszar, czego wynikiem było przygotowanie decyzji pozytywnej. Została ona wydana w dniu 1 sierpnia 2007.
Nie dla stacji benzynowej na Witominie. Urząd Miasta Gdyni poniósł porażkę
Więcej w kalendarium powyżej (przyp. Redakcji)
Jerzy Gatz, przedstawiciel mieszkańców
Decyzja NSA oddalająca skargę kasacyjną spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Windpower w Gdyni wywołała u mnie tzw. „uczucia mieszane”. No bo z jednej strony mieszkańcy ul. Bursztynowej, przy której mieszkam, jak i ulic sąsiednich, osiągnęli sukces: stacji benzynowej przy naszej ulicy nie będzie. Na sukces ten zapracowało szereg osób, którym chciałbym przy tej okazji podziękować. Przede wszystkim należą się podziękowania mieszkańcom ulicy Bursztynowej, w których imieniu występowałem, popierając wszystkie pisma swoimi podpisami. Te same podziękowania należą się mieszkańcom ulicy Zielnej, w których imieniu występował Pan Maciej Brodzki. Dalej, chciałbym podziękować naszemu lekarzowi z przychodni witomińskiej Panu Bogdanowi Krzyżankowskiemu, który jako radny z dzielnicy Witomino bronił naszych racji na posiedzeniach Rady Miasta. Tak samo Rada Dzielnicy Witomino wspierała naszą batalię z gdyńskim magistratem. Na koniec szczególne podziękowania chciałbym przekazać w imieniu własnym, jak i mieszkańców, Prokuraturze Okręgowej w Gdańsku, która jako jedyna zajęła się naszą sprawą (pisaliśmy protesty do wielu instytucji), opisała nasze argumenty i racje językiem prawniczym, zaskarżyła decyzję Urzędu Miasta Gdyni do sądu i wygrała sprawę zarówno w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym, jak i na koniec w NSA. Chwała jej za to.
To tyle z jednej strony a propos „uczuć mieszanych”. Z drugiej strony, jak sobie pomyślę, ile ten nasz wspólny sukces kosztował wysiłku i zaangażowania wielu ludzi tylko po to, aby udowodnić urzędnikom naszego magistratu, że działali niezgodnie z przepisami i obowiązującym prawem, to jestem rozgoryczony. Jestem obrażony na przedstawicieli magistratu za dyletantyzm i brak znajomości podstawowych przepisów, chyba że znają przepisy a ludzi, czyli petentów, traktują nonszalancko, wykazując przy tym arogancję.
Nie będę omawiał wszystkich uchybień, jakich się dopuścił nasz magistrat. Uchybienia te przedstawił bardzo ładnie i dobitnie w swojej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny. Chciałbym tu tylko przytoczyć jedno z takich uchybień, jakiego dopuścili się urzędnicy magistratu, twierdząc przy tym, że mają rację. Ponieważ obrona tego uchybienia przez przedstawicieli magistratu obraziła mnie, a właściwie moją inteligencję, dlatego krótko poniżej ją przedstawię. Sprawa dotyczy wyznaczenia obszaru analizowanego przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy na ten temat zawarte są w Rozporządzeniu Dz.U.Nr 164, poz.1588. Rozporządzenie to stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50m. Powyższy przepis nie ustala jednak maksymalnych granic obszaru analizowanego. Skoro, więc nie ma maksymalnej granicy obszaru analizowanego, urzędnicy magistratu (może za sugestią prawników, tego nie wiem) rozszerzyli obszar analizowany tak daleko, że mieściła się w nim Przychodnia Zdrowia przy ul. Narcyzowej, która jest obiektem usługowym o charakterze podstawowym. Skoro więc w analizowanym obszarze jest obiekt usługowy, no to i przy ul. Bursztynowej może być stacja benzynowa, też obiekt usługowy. Podczas spotkania mieszkańców ul. Bursztynowej z Wiceprezydentem Miasta Gdyni Michałem Guciem oraz przedstawicielem Inwestora ( spotkanie to transmitowane było przez Radio Gdańsk jesienią 2007 r) starałem się wykazać, że skutki takiej argumentacji prowadzą do absurdu, ponieważ jeśli można rozszerzyć analizowany obszar do dowolnych rozmiarów, to dlaczego do tego obszaru nie włączyć Urzędu Rady Miasta, Dworca Kolejowego, Stoczni itd. Z tego prostego logicznego wywodu wynika, że w każdym przypadku, gdy tylko nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można w nowej zabudowie pobudować praktycznie, co się chce. Moje uwagi na wyżej omówiony temat i inne uwagi mieszkańców ul Bursztynowej na wspomnianym spotkaniu z przedstawicielem magistratu zostały zlekceważone i pominięte. Jestem tym zbulwersowany, bo obrażono nie tyle mnie (nas), co jak już wyżej wspomniałem moją (naszą) inteligencję. Na koniec zdaję sobie sprawę, że moje odczucia specjalnie nikogo nie obchodzą, a szczególnie urzędników magistratu. Chcę natomiast powiedzieć, że podobnie jak ja myślą i odczuwają mieszkańcy ul. Bursztynowej, Zielnej i ulic z nimi sąsiadujących, o czym przyszli kandydaci na urzędników Magistratu powinni wiedzieć.
Na sam koniec radzę wszystkim walczyć o swoje. Nie będzie łatwo, ale jak wykazał nasz przypadek, znajdzie się dużo ludzi chętnych do pomocy i można zwyciężyć. Dzięki takim działaniom i współpracy jest szansa, że zmniejszy się ignorancja i wykorzystywanie swoich pozycji przez niektórych urzędników przy wykonywaniu swoich obowiązków.. Działają oni przecież kosztem zwykłych mieszkańców naszej Gdyni. Mam nadzieję, że nasi urzędnicy będą po prostu lepsi.
Z poważaniem
Mgr inż. Jerzy Gatz
Bogdan Krzyżankowski na ul. Bursztynowej. Foto: Piotr Wyszomirski
Bogdan Krzyżankowski, radny
27.10.2009 NSA oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA w Gdańsku, uchylającego decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z 01.08.2007, określającą warunki zabudowy działki przy ulicy Bursztynowej 2A dla automatycznej stacji paliw płynnych z infrastrukturą techniczną.
W ten sposób nareszcie kończy się ta kompromitująca władze miasta sprawa i choć ani przez moment nie przyszło mi do głowy, że rozstrzygnięcie może być dla mieszkańców niekorzystne, to jednak postawienie przez sąd kropki nad „i” przyjąłem z uczuciem ulgi.
Wszyscy jednoznacznie potwierdzają: władze miasta popełniły błąd. Urzędnikom tego szczebla tak kardynalne błędy nie powinny się zdarzać, ale któż nie popełnia błędów? Trudno jednak wybaczyć upór i determinację w trwaniu przy błędzie, a już zupełnie niewybaczalny jest fakt, że podjęto decyzję nie tylko naruszającą prawo, ale również ewidentnie godzącą w interes ogółu mieszkańców, nie zważając na ich protesty (przeciw stacji paliw protestowała Rada Dzielnicy, Radni Miasta, zebrano około 500 podpisów mieszkańców).
Wprawdzie wydane warunki zabudowy były korzystne dla właściciela handlującego działkami i pozwalały mu zwielokrotnić dochód, jednak burzyły spokój i poczucie bezpieczeństwa mieszkańcom cichej i urokliwej ulicy Bursztynowej. Planowanie stacji zaledwie 40 m od newralgicznego skrzyżowania ulic Kieleckiej, Rolniczej, Witomińskiej oraz Konwaliowej i tak trudnego do sforsowania w godzinach szczytu, narażało na znaczne utrudnienia komunikacyjne. Proponowane rozwiązanie było niezgodne ze „Strategią rozwoju Gdyni” - dokumentu mającego stać na straży prawidłowego i harmonijnego rozwoju naszego miasta. Wprowadzenie na teren ul. Bursztynowej nowej, obcej w tym miejscu funkcji utorowałoby drogę do lokowania kolejnych usług (zasada „dobrego sąsiedztwa”), zmieniając w sposób niechciany przez mieszkańców charakter tej części Gdyni z mieszkalnej w usługową. Nie bez znaczenia jest również fakt, że inwestycję tak znacznie oddziałującą na środowisko chciano zlokalizować w otulinie Parku Krajobrazowego.
Dużo przemawiało za tym, żeby w tym miejscu stacji benzynowej nie budować, wręcz szukać wszelkich możliwych rozwiązań prawnych, by do tego nie dopuścić. Dlaczego próbowano naginać prawo, by przeforsować rozwiązanie odwrotne ?
Jest w tej historii też coś pozytywnego – stara prawda, że wspólnie, solidarnie, można osiągnąć bardzo wiele. Szkoda tylko, że głos mieszkańców, radnych, mediów nie wystarczył. Trzeba było interwencji prokuratora i rozpraw sądowych. Smutne, że wysiłek tak wielu ludzi nie przyniósł żadnej wartości dodanej, nie przyczynił się do rozwoju naszego miasta, a jedynie nie dał złamać prawa władzy powołanej by stać na straży prawa, nie pozwolił popsuć miasta ludziom wybranym, by dbać o prawidłowy rozwój Gdyni.
Kolejny jednak raz powraca pytanie o odpowiedzialność urzędników za podejmowane decyzje, pytanie szczególnie istotne, bo wiele jest obszarów, gdzie brakuje Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a to zawęża krąg podmiotów będących stroną ewentualnego sporu do bezpośrednich sąsiadów.
Jeżeli sąsiad nie zdąży, nie będzie chciał, umiał lub zostanie przekupiony, wszystko zostanie w rękach urzędnika. Od jego rzetelności zależeć będzie nasze miasto. Jeżeli będzie czuł ciężar odpowiedzialności, jest większa szansa, że nie popełni podobnego „błędu”.
Bogdan Krzyżankowski, radny Rady Miasta Gdyni z ramienia Platformy Obywatelskiej
Foto: Piotr Wyszomirski
